Pongo este post para arrojar un poco de luz sobre el funcionamiento exacto de una hipoteca, ya que generalmente los bancos no son todo lo claro que deberían cuando conceden una de estas. Descargad el archivo de excel adjunto y tenedlo abierto para ir viendo los cálculos. En la hipoteca hay tres variables claves: - El interés - El importe del crédito - El plazo de devolución El interés, medido en tanto por ciento, en la mayoría de los casos es variable. Actualmente este interés viene dado por el Euribor, que lo fija el BCE (Banco Central Europeo) al que además tu banco le añade un diferencial. Por ejemplo, el banco suele cobrar de interés Euribor + 0,50. Quiere decir que si el Euribor está al 3%, tu banco te va a cobrar 3,50 %. El importe no tiene mucho que explicar, es simplemente el dinero que te presta el banco. Es decir, que si te compras una casa que vale 120.000 euros, pues, salvo que tengas parte del dinero ahorrado. El plazo de devolución, lo mismo, suele ser X años, pero no se devuelve el préstamo año a año, sino mes a mes. Hay distintos tipos de préstamo, pero vamos a centrarnos en el préstamo con sistema francés (Mensualidades constantes) concedido a tipo de interés variable. Cada una de estas mensualidades es constante (siempre que no varíen los tipos de interés) y está compuesta de amortización (devolución de préstamo) + intereses. Vamos a poner un ejemplo con el archivo de excel que os pongo: Pongamos un préstamo de 200.000 euros al 4% de interés, a devolver en 25 años. En la casilla C16 ponemos 200.000, en la C17 ponemos 4, y en la C18 el plazo de devolución en años. Como podéis ver, a partir de la columna C22, figura un importe, 1.055,67 que es constante en todos los pagos. Si os dais cuenta el calculador ha generado 300 pagos. Esto es asi porque son 25 años x 12 meses, es decir, 300 mensualidades. En la columna D, titulada Amortización, se nos da para cada mensualidad la parte del préstamo que estamos devolviendo. En la columna E, se calcula la parte de interés que estamos pagando en cada mensualidad. En la columna F, Acumulado, se calcula lo que llevamos devuelto del préstamo hasta esa mensualidad. Por último la G, Pendiente, muestra lo que nos queda por devolver del préstamo. OJO!!!, las columnas F y G son sin tener en cuenta intereses. Si os fijáis, mediante este sistema de amortización de préstamos, al prinipio estás pagando muchos intereses y poca amortización, mientras que al final es lo contrario. Podéis verlo en el Número de pago 300 (es la última mensualidad) Pongo pantallazo: Si os vais hasta la casilla C622 y D622 veréis dos cantidades. La que figura en la casilla C622 es el total que hemos pagado al banco, en este caso salen 316.702,10 . En la casilla D622, por diferencia con el importe del préstamo, sale que hemos pagado 116.702,10 de intereses. Es decir, que una casa que costaba unos 33 millones de las antiguas pesetas nos ha salido por casi 53 millones. Bien, ahora vamos a ver qué es lo que está pasando en la calle ahora realmente. Primero: una casa media viene costando perfectamente 240.000 euros en muchos sitios. Segundo: Los intereses han estado alrededor del 2,5% (2% de Euribor + 0,50 de diferencial) hace 2 o 3 años Tercero: en los últimos 3 años la hipoteca media era alrededor de 35 años. Introduzcamos estas variables en el calculador y veamos que pasa. Para un préstamo de 240.000 euros al 2,5% y 35 años, vemos una cuota mensual de 857,99 . Pero como muchos sabéis, en el último año los el Euribor llegado ya al 3,5 % y se esperan nuevas subidas de tipos de interés. El euribor del 3,5 con el diferencial de digamos 0,50, se va al 4%. Introduzcamos esta nueva variable. Si os fijáis, la cuota se queda en 1.062,66 euros. Eso quiere decir que el que hace un año y medio tenía un préstamo con unas condiciones similares, ahora está pagando unos 200 euros más de cuota mensual, y encima los intereses van a seguir subiendo. Generalmente los intereses suben de 0,25 en 0,25. Probad a incrementar poco a poco y veréis que pasa. Bueno, supongamos que nos encontramos en la situación que describo arriba. Es decir, hemos pedido al banco 240.000 euros, a 35 años y actualmente los intereses están al 4% diferencial incluído. Estamos pagando 1.062,66 y nos quedan 35 años de nuestra vida para estar pagando ese pastón. Supongamos que decidimos ir al banco y decir que nos amplíen el plazo para no ir tan ahogados a final de mes. Veamos que pasa. Si ampliamos el plazo a 50 años, es decir 15 (QUINCE!!!!) años más de nuestra vida, la cuota se queda en 925,70 . fijaros que hemos metido un tercio más de años para devolver el préstamo, pero la cuota no ha caído un tercio, sino alrededor de un 10%. Esto es una putada, se mire por donde se mire, y los bancos nunca se preocupan de exponerle todas estas variables a la gente que va a pedir créditos. Por último hablaré del tema de embargos por impago. En otros países, si un banco te embarga la casa, quedáis en paz y ya está. Por eso en otros países los bancos se han preocupado mucho de no dar créditos enormes por cuchitriles, al contrario de lo que está pasando aquí. Pero en España no va así. Si el banco te embarga la casa, la vende, generalmente más bajo del valor de mercado. Y la diferencia entre lo que vendió el banco y lo que queda del préstamo, se lo seguirás debiendo al banco por no tener NADA. Eso o intentarán ir a por avalistas (gente que económicamente te respalda) si no puede cobrarte. Ejemplo: Supongamos que estamos en un escenario en el que el Euribor está al 3,5%, y nuestro banco nos cobra un diferencial del 0,5%, por lo que estamos pagando un 4% de interés. El préstamo fue de 240.000 a 35 años. Cuando llevamos 10 años con la casa, no podemos pagar por lo que sea y nos embargan. Veamos que ocurre. Estamos en el número de pago 120 (Linea 141) y el banco nos embarga. Si os fijáis en la columna G, que era la de capital pendiente de devolver, vemos que figura la cifra de 201.323,46 . La mayoría de la gente pensaría que habiendo pasado casi un tercio de la vida del préstamo, debemos al banco alrededor de dos tercios (unos 160.000 euros) pero no es así. ¿Por qué? Pues porque como dije arriba en el sistema francés, al principio se paga muy poca amortización de préstamo y muchos intereses. Bueno, supongamos que el banco saca la casa a subasta, y consigue venderla por 150.000 euros (y esto es siendo muy optimista, las cosas en subasta salen bastante baratas, y más si la burbuja inmobiliaria ya hubiera estallado), pues aún le deberíamos al banco 51.323,46 . Es decir, que le deberíamos al banco más de 8 millones de pesetas por no tener absolutamente nada, y encima haber estado 10 años pagando unos 1.000 euros al mes. Esto es una cosa que los bancos TAMPOCO detallan cuando alguien pude una hipoteca. No se si lo he explicado bien, si tenéis preguntas, adelante. Saludos
buff algo mas de 200000€ en intereses por un prestamo casi del mismo valor es demasiado y la verdad es que entre 200000 y 250000 son precios que se ven mucho ...............da escalofrios pensar que estaras pagando un piso durante mas de 70% de tu vida y lo peor que esa mitad son intereses .
Pues yo estoy mirando unas tiendas de campaña chulisimas en el Decathlon. Esta situacion no me parece sostenible, a ver si se va la burbuja de los webos a tomarporculo
una de esas q las tiras al aire y se montan en 2 segundos..ademas si te pillas la de camuflaje pasaras inadvertido en parques rotondas y similares..:rolf
Buenas: A esto me refería yo cuando he puesto en el otro hilo que la gente cuando cambia de casa no tiene en cuenta que lo que ha pagado hasta ese momento son un montón de € de intereses. Hacen la cuenta de la vieja: si me costó 20 y lo vendo por 40 he ganado 20....si, si, pues nada chaval para tí la perra gorda. Ejemplo práctico: Mi casa me costó 100.000 €. A Euribor + 1% Tiempo 20 años A día de hoy he pagado unos 60.000€ y aún debo al banco unos 70.000€. Si ahora mi casa cuesta unos 300.000€ y la vendiese, en realidad "ganaría": Precio del piso 100.000. El IVA que pagué: 6.000 € Gastos de notarías y leches: otros 3.000 € Intereses pagados en esos 8 años y pico: 30.000 € O sea: 300.000 - 139.000 = 161.000 € Ya se parece menos a la cuenta de la vieja, por la cual yo ganaría: 300.000 - 100.000 = 200.000 € Y para rematar la faena si vendiese mi casa y la cambiase por una "mejor ", tendría que volver a pagar el IVA, los gastos de notaría y hacer una hipoteca nueva a otros 20 añitos. Yo la verdad es que no le veo el sentido por ningún lado. En fin cada uno es cada uno. Saludos
Pocas cosas que comentar al mensaje de Rapier, espero que sirva para que la gente aprenda un poco más sobre posiblemente el segundo trámite más costoso de toda una vida (el más costoso es un matrimonio sin separación de bienes). * El BCE dictamina el tipo de referencia oficial, pero no tiene porqué coincidir con el EURIBOR, de hecho no lo hace. El EURIBOR a un año (la referencia usada mayoritariamente en las hipotecas) es una media estadística que viene a representar las expectativas que el mercado tiene sobre los tipos de interés oficiales del BCE dentro de 1 año. Ahora el tipo de referencia está al 3.00% , pero el EURIBOR fluctúa las últimas semanas en torno al 3.70%. Eso dice que el mercado prevé que el BCE subirá los tipos en el plazo de un año hasta aproximadamente el 3.70%. El tipo que aplican a las hipotecas es el EURIBOR (3.70%), no el oficial (3.00%). * Cuando vas a comprar una casa debes tener en cuenta que el coste de la operación suele ser aproximadamente un 10% superior al precio que pagar por la vivienda. Los impuestos (por término general, un 7% de IVA en vivienda nueva o un 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en viviendas de segunda mano), las tasas de notaría, las posibles comisiones de estudio y apertura, las tasaciones, etc. hacen que la operación suba casi un 10%, o a veces más. Si la casa cuesta 200.000€, vais a necesitar al menos 220.000€ para completar la operación. * Por lo general los bancos no financian el 100% del coste de la vivienda, suelen quedarse en un 80%. Es decir,para el caso de una vivienda de 200.000€, se presupone que ya tienes 60.000€ (el 10% de impuestos y gastos y el 20% que el banco no te financia). Algunos banchos y chiringuitos financieros financian el 100% (200.000€ o incluso más del importe de la vivienda. Pero no lo hacen gratis: esperaos a pagar diferenciales muy superiores a la media (media que ronda el 0.3%-0.5%, con financiaciones del 100% o superior pueden ser tranquilamente del 1%) o comisiones que no pagaríais en otro caso. * Existen unas comisiones de las que Rapier no ha hablado, que son las de amortización parcial, total o de subrogación. La primera te la aplican si amortizas cantidades adicionales a las de la cuota mensual (por ejemplo, te tocan 3.000€ de un sorteo y los inviertes en pagar la casa), y te pueden cobrar un 1% por cada cantidad amortizada. La de amortización total lo mismo, solo que aplica sólo cuando amortizas todo lo que te queda por pagar. La de subrogación es un caso particular de la anterior que aplica cuando te quieres llevar la hipoteca a otro banco. Si no es un cero por ciento, este dinero más el coste de notarías hace muy improbable que un cambio de entidad bancaria sea rentable. * Relacionado con la hipoteca, la desgravación por compra de vivienda habitual ha sido tradicionalmente sobre un máximo de 9.000€ anuales. Los dos primeros años de hipoteca desgravabas una cantidad de impuestos igual al 25% de los primeros 4.500€ y un 15% de los restantes. El tercer y cuarto año un 20% de los primeros 4.500€ y un 15% de los restantes. A partir de entonces, un 15% sobre un máximo de 9.000€ al año. La cantidad que computa es tanto amortización como intereses, como gastos de hipoteca. Es decir, el año de la compra podeis computar 9.000€ sin necesidad de pagar una sola cuota mensual, simplemente el IVA o el ITP ya son más de 9.000€. Si no recuerdo mal para el ejercicio fiscal 2006 o 2007 el Gobierno ha aprobado un cambio en las desgravaciones por vivienda habitual, de manera que ahora la desgravación es siempre igual a lo largo de la vida del pago: un 15% sobre un máximo de 9.000€ al año. * No estoy seguro de que cuando un banco ejecuta la garantía hipotecaria por impago (es decir, cuando se queda con el piso al no poder pagar las cuotas) el precio de mercado de la vivienda o de si vale más de lo que te queda por devolver tenga alguna importancia. Debería confirmarlo, pero cuando el banco se queda con el piso automáticamente queda saldada la deuda, independientemente de si la operación es o no rentable al banco. De ahí que los bancos se curen en salud y no suelan dar más del 80% del valor de tasación del piso, pues en el peor de los casos que el impago sea muy poco después de constituir la hipoteca el valor de mercado del inmueble será un 25% superior al que le costó "adquirirlo" al banco. Si el propietario ya llevaba algunos años pagando y el mercado inmobiliario no ha caído en picado (improbable) el banco puede hacer bastante buen negocio. Aunque los bancos siempre prefieren el dinero a las propiedades. * El sistema de amortización francés descrito no es que esté pensado para putear al personal , es que simplemente responde al fenomeno matemático de las series geométricas (ahora no recuerdo si este es el nombre correcto). Se ve muy fácilmente si en lugar de hablar de hipotecas hablamos de depósitos con cierto interés. Si inviertes 1.000€ al 10% anual, al cabo de un año tienes 1.100€. Si mantienes la inversión otro año, al finalizar tienes 1.1*1.100=1.210€, y así sucesivamente. Pues ahora imaginaos que el dinero lo ha invertido el banco y el hipotecado es quien se compromete a darle un 4% de interés anual. El hecho de que al principio cada cuota contenga mucha más parte de intereses que de amortización es debido precisamente a este efecto, a pagar los intereses previstos durante toda la vida del crédito para el valor total del mismo. Por eso es siempre más económico reducir el plazo de amortización que reducir la cuota. * Para finalizar, decir que los bancos quizás no informen todo lo que sería ideal pero es que la gente tampoco investiga ni pregunta todo lo que sería lógico. Fijaos que es un compromiso a 30 o más años (donde los 5-10 primeros son críticos) donde estamos diciendo que podemos pagar mensual y regularmente unas cuotas que cada vez son más altas y muchas veces se han de pagar entre los dos de una pareja para llegar a final de mes. ¿En qué cabeza cabe que no investigues hasta lo más profundo las condiciones del embrollo en que te estás metiendo? Yo es que no entiendo cómo la gente se puede ir tan a la aventura en algo tan duro como es una hipoteca. La información general y específica de cada entidad es pública y disponible en Internet, bancos y organizaciones de consumidores. Y luego está el tema de que da igual que sepas cuánto vas a pagar y cuánto puede fluctuar la cuota con los vaivenes del EURIBOR, si no prevés circunstancias tan normales como por ejemplo: * La feliz pareja que pagaba a medias la cuota deja de ser tan feliz, y se separa. ¿Qué hacemos con el piso y con la cuota? Posiblemente cada uno por separado no puede costearla, así que han de malvender el piso y quedarse en la calle con unos pocos millones, los resultantes de hacer la diferencia entre lo que saquen después de impuestos y lo que debían aún al banco, dividido por dos. Suerte si les queda dinero para pagar un año o dos de alquiler. * En la feliz pareja donde ambos trabajaban uno de ellos pierde el empleo. Como siempre el paro es menor al sueldo que se tuviera y si la pareja ya las pasaba *****, ahora las pasará aún más *****. O incluso tan ***** como las gallinas. * En la feliz pareja alguien tiene un accidente o sufre una enfermedad laboral que le aparta de sus labores habituales, lo que supone dejar de cobrar lo que cobra y pasar a cobrar bastante menos durante la baja. Y aquí ya no vale tener ganas de currar porque se supone que de baja no puedes. * La feliz pareja es más feliz que nunca y decide tener churumbeles. Como eso nunca se sabe en lugar de llegar de a uno llegan de a dos, y si con uno la cosa ya estaba muy malita con dos la cosa se pone fea de *******. Sobre todo si para seguir pagando la hipoteca ambos han de seguir currando y pagando a una "ama de cría" para la prole (otra opción más económica es endosárselos a los abuelos). * Sucede algún tipo de circunstancia que obliga a un desembolso importante de dinero que no estaba previsto: el abuelo está ****** y hay que pagarle una residencia, el coche queda fuera de servicio y el seguro no lo cubre, hay algún pequeño percance en casa y el seguro no se hace cargo, si la vivienda es de segunda mano y vieja pasa la ITE (Inspección Técnica de Edificios) y toca apoquinar miles de euros en reparaciones, etc. En definitiva, que la hipoteca no es sólo saber lo que vas a tener que pagar, sino también si vas a poder seguir haciéndolo en un entorno laboral y de pareja que no siempre es tan ideal como nos gustaría.
Si, estás otras hipótesis que ha puesto Darhal son para cagarse. Ejemplo, por culpa de hipotecas tan altas, la natalidad está cayendo en picado. Y si encima empiezan a quedarse miembros de la familia en paro... En fin. Mirad esta perlita que he encontrado en otro foro: -------------------------------------------------------------------------------- http://www.osahispana.org/index.php...&p=sociolaboral PUBLICACIÓN: DIARIO SUR 21/5/2005 Familias agobiadas por la hipoteca buscan alimentos en centros de caridad Las ONG denuncian que el aumento en el coste de la vida sitúa a miles de personas al borde de la pobreza y de la exclusión Más de 15.000 malagueños recurren a los bancos de alimentos No sólo es pobre quien no tiene nada. Cada vez hay más familias que, pese a disponer de una fuente de ingresos estable, a veces incluso generosa, no pueden hacer frente a los gastos mínimos para seguir adelante. Y se ven abocados a pedir ayuda. Son una nueva categoría de usuarios de los servicios sociales. Más de 15.000 malagueños dependen de los distintos bancos de alimentos, las ONG y la Cruz Roja. Y la cifra va en aumento. Antonio Paneque, responsable de la Organización Social de Acción Humanitaria (OSAH), indica que el fuerte incremento del coste de la vida desde la llegada del euro y, especialmente, la subida de la vivienda en los últimos años, con los precios de las hipotecas siempre disparados, han hecho que cada vez reciban más demandas por parte de personas que disponen de una nómina media. «El pobre ya no es aquel al que le falta para comer. El riesgo de exclusión social está ahora en la incapacidad para pagar los préstamos y los recibos», sentencia Paneque. El perfil de este 'nuevo pobre' tiene múltiples facetas. Según Paneque, de una parte aparecen las familias jóvenes, donde sólo uno de los miembros tiene empleo, y generalmente con un hijo pequeño a su cargo. En muchas ocasiones, padres y familiares suelen completar sus escasos ingresos. Pero la fractura llega cuando éstos faltan o simplemente no están en condiciones de ayudar. En segundo lugar, aparecen los mayores con pensiones no contributivas y viudos. En este grupo aparecen jubilados que, pese a contar con pagas más altas, tienen hijos minusválidos o dependientes a su cargo. «El sueldo se les va en medicinas, psicólogos y en cuidadores, porque ellos solos no pueden», precisa. La Administración no prevé ayudas para los cientos de familias con un nivel laboral medio, que sin embargo no llegan a final de mes. Un equipo técnico formado por un psicólogo y dos educadoras sociales hacen un estudio de las necesidades y valoran cada caso a través de documentos oficiales, como un certificado de ingresos. «Comprobamos que con un solo sueldo no puede vivir una familia con los precios actuales. El modelo donde el marido trabajaba y la madre cuidaba de los niños no permite hoy en día hacer frente al alquiler o a la hipoteca del piso y los gastos de los hijos. Tienen que trabajar los dos», esgrime Paneque. Con un solo sueldo no nos llega» Tienen empleo, nómina fija y una buena pensión. Y pese a ello no pueden sobrevivir sin ayuda. Son los nuevos usuarios de las ONG UN solo sueldo de tipo medio para mantener a una familia de tres. Un nieto enfermo. O un hijo drogadicto. Los casos que se relatan son reales, aunque sus nombres sean ficticios. Tienen una fuente de ingresos estable y, pese a ello, son incapaces de vivir por sus propios medios. Para ellos la Administración no tiene respuestas, y las ONG son su única esperanza. JAVIER Y LAURA Pareja joven con un hijo «Una familia necesita al menos dos salarios» «Hemos intentado conseguir una pensión para ella, pero no reúne las condiciones necesarias, porque no tiene cotizaciones y su marido trabaja», explica Antonio Paneque, de OSAH. «La familia les ayuda, pero no es suficiente, y están pasando necesidad». ANDRÉS Abuelo con un nieto enfermo «La paga se me va en cuidados para el niño» Andrés tiene una buena pensión, fruto de toda una vida dedicada al trabajo en la compañía ferroviaria Renfe. Mantiene -a sus 80 años y viudo- a su nieto, de 14, enfermo de esclerosis múltiple y esquizofrenia. Su madre les abandonó y su padre (hijo del anciano) es toxicómano y está en prisión. «La Junta y el SAS me ayudan con el niño, que cobra una pensión muy pequeña, pero la paga se me va en personas que me ayuden a cuidarlo y en tratamientos», exclama. Además, mantiene a su hijo en la cárcel, y este ritmo de vida le ha causado una fuerte depresión. En la asociación encuentra ayuda psicológica, alimentos, compañía y asesoramiento ante la Administración. JUANA Viuda con un hijo toxicómano «Tengo que darle la pensión para drogas» Juana ha perdido ya a uno de sus tres hijos por culpa de las drogas. Y un segundo, de 28 años, también es toxicómano. Es viuda, tiene un piso en propiedad y su pensión le daría para vivir dignamente. Pero no es así. «Se ha llevado todas mis pertenencias. No puedo tener nada en casa. Todo aquel que tenga un familiar en la droga sabe de lo que le hablo», exclama con rabia. El dolor es demasiado fuerte. Cada vez que le ve tiritar por el 'mono', ella misma le da lo poco que gana para que se tranquilice. Va a comer a casa de otra hija. «Hasta la comida la revende», exclama. Juana ha luchado toda su vida por sus hijos y, mientras recoge sus bolsas de víveres, exige a las instituciones que habiliten más recursos para ayudar a los toxicómanos y a sus familiares. ------------------------------------------ Es para mearse, cosas como esta las veremos cada vez más a menudo.
es que es un disparate ,creo que los precios que tenemos en españa son de los mas altos de europa, yo he estado en alemania trabajando cuando aun estaba el marco y ahora me parece mas caro tomar algo en palma que en la zona mas cool de bremen no es que lo crea es que son mas caros tanto en la ropa como en casi cualquier producto.
es que es un disparate ,creo que los precios que tenemos en españa son de los mas altos de europa, yo he estado en alemania trabajando cuando aun estaba el marco y ahora me parece mas caro tomar algo en palma que en la zona mas cool de bremen no es que lo crea es que son mas caros tanto en la ropa como en casi cualquier producto.
Esto es insostenible... Un blog y un foro bastante interesantes para quien esté pensando en comprar, alquilar o vender. Saludos y suerte ;-)
Señores, esta semana ha habido subida del Euribor (un 0,25 más) Haced cálculos. Y en diciembre habrá otra. Saludos
¿Estudiaste en la ESO el sistema de amortización francés? ¿y el americano? :shock: Vaya colegio elitista al que ibas.... entre otras cosas porque esos sistemas de amortización no entran dentro de los planes de la ESO..... :shock:
Pero la burbuja q estallaria en octubre no ha estallado.... Vaya una ******, esto seguira por mucho tiempo.Cuanto mas alto lleguemos mas grande sera la caida.Yo de momento estoy ahorrando todo lo que puedo para cuando esto se vaya a la ******, porq tarde o temprano se ira. Espero ese dia porq os aseguro q sera el mas feliz de mi vida.
